LE DEFICIT FONCIER
Comment ça marche ?
POUR QUI ?
Vous souhaitez développer votre patrimoine et baisser votre impôt
Vous avez déjà des revenus fonciers
Vous avez la capacité d’emprunter
LES CONDITIONS & OBLIGATIONS
  • Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ par an. La part du déficit supérieur à 10 700€, ainsi que les intérêts d’emprunt, ne sont imputables que sur les seuls revenus fonciers, et ce pendant 10 ans.
  • Le bien doit être loué non meublé pour une durée minimale de 3 ans après le dernier déficit foncier constaté.
UN EXEMPLE CONCRET
La Situation des investisseurs
Lucas et Juliette N.
Loyers perçus actuels : 10 000 €
Charges déductibles actuelles (intérêts + autres charges) = 4000
TMI : 41% (tranche la plus haute où sont taxés M. et Mme)
 
Ils décident d’investir dans l’immobilier ancien et d’y réaliser 150 000 euros de travaux.
​En Année N-1 (avant les travaux) situation actuelle
 
Loyers perçus existants : 10 000 €
  • Charges déductibles existantes : 4 000 €
 
Bénéfice foncier = 6 000 €
 
Ces 6 000 € sont assujettis à l’impôt sur les revenus fonciers de la manière suivante : TMI (41% dans ce cas là) + 17,2% de prélèvements sociaux.
Soit 41% * 6000 = 2460 + 17,2% * 6000 = 1032 €, soit 3492 € d’impôts liés à leurs revenus fonciers.
 
En Année N (année des travaux)
 
Loyers perçus existants : 10 000 €
  • Charges déductibles existantes : 4 000 €
  • Charges déductibles liées au nouvel investissement (charges + travaux) : 150 000 €
 
Sur ces 150 000 € il y aura :
 
            6000 € de charges déductibles des loyers perçus. Ainsi dans une TMI à 41% et des prélèvements sociaux à 17,2%, une économie d’impôt de
            41% * 6000 = 2460 + 17,2% * 6000 = 1032 €, soit 3492 € sera réalisée.
+          10 700 € de déficit foncier créé et imputable sur vos autres revenus. Dans une TMI à 41 % * 10 700 = 4 387 €, l’économie d’impôt sera de 4387 €.
+          133 300 € de surplus de déficit imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
 
L’année de l’investissement (des travaux), Lucas et Juliette réaliseront une économie d’impôt de 7 879 € d’impôts (3492 + 4387) et pourront imputer 133 300 € de charges sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
 
En année N+1
 
Loyers perçus existants : 10 000 €
+     Nouveaux loyers perçus liés à votre investissement : 6 000 €
  • Charges déductibles existantes : 4 000 €
  • Nouvelles charges déductibles liées à votre investissement : 2 000 €
 
Bénéfice foncier = 10 000 € 

  • 133 300 € de charges imputables liées au surplus de déficit imputable sur les revenus fonciers
    • Soit 10 000 € imputable sur les revenus imposables et donc une économie d’impôt de 41% + 17,2% = 41% * 10 000 + 17,2% * 10 000 = 5820.
    • 123 300 € à reporter et à imputer des autres revenus imposables sur les 9 années suivantes.
 
En année N+1 et suivantes, Lucas et Juliette viendront neutraliser la fiscalité sur leurs revenus fonciers liés au report du surplus de déficit réalisé et par conséquence une économie d’impôt de 5 820 € par an. 
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