Quand j'achète en Pinel, j'achète plus cher ?
Tout d’abord, la réelle question qu’il faut se poser, c’est que l’on achète plus cher mais par rapport à quoi ?
Si l’on compare le prix d’un logement neuf qu’il soit destiné à être loué via le dispositif Pinel, en classique, ou même destiné à être habité par l’acquéreur en tant que résidence principale, le prix du logement sera exactement le même. En effet, les promoteurs commercialisent leurs programmes via des grilles tarifaires uniques. Il n’y a donc aucune différence de prix.
Si l’on compare le prix d’un logement neuf à l’ancien :
On entend souvent : « on achète le prix du neuf 20 % plus cher que l’ancien ». Le marché du neuf est plus onéreux que celui de l’ancien car ce dernier est régi par les coûts : Le prix du foncier, des matières premières, de la construction et de la TVA. Cependant ce dernier offre de nombreux avantages :
Il faut donc comparer ce qui est comparable.
En l’occurrence, il faut vérifier que le prix soit cohérent par rapport à son marché, le neuf !
Si l’on compare le prix d’un logement neuf qu’il soit destiné à être loué via le dispositif Pinel, en classique, ou même destiné à être habité par l’acquéreur en tant que résidence principale, le prix du logement sera exactement le même. En effet, les promoteurs commercialisent leurs programmes via des grilles tarifaires uniques. Il n’y a donc aucune différence de prix.
Si l’on compare le prix d’un logement neuf à l’ancien :
On entend souvent : « on achète le prix du neuf 20 % plus cher que l’ancien ». Le marché du neuf est plus onéreux que celui de l’ancien car ce dernier est régi par les coûts : Le prix du foncier, des matières premières, de la construction et de la TVA. Cependant ce dernier offre de nombreux avantages :
- La qualité des matériaux et la prestation et le standing des résidences sont réglementés par des normes qui permettent aux habitant de vivre dans un confort maximal, avec des charges beaucoup plus faibles que dans l’ancien.
- Les frais de notaires sont réduits à 2% en moyenne lors de l’acquisition alors que nous sommes aux alentours des 8% sur l’ancien
- Lorsque vous investissez dans le neuf, votre logement est prêt, fonctionnel et le locataire n’a qu’à déposer ses meubles et sa valise. Dans l’ancien il y a éventuellement des petits voire des gros travaux qui peuvent augmenter fortement le cout d’acquisition du bien.
- Parallèlement, sur un achat dans le neuf, vous bénéficiez d’une garantie décennale et par conséquent une assurance qui garantit la réparation des dommages qui se produisent sur les 10 années suivant la livraison.
- Vous pouvez bénéficier d’une exonération (partielle ou totale) de la taxe foncière sur les 3 années suivant la livraison.
Il faut donc comparer ce qui est comparable.
En l’occurrence, il faut vérifier que le prix soit cohérent par rapport à son marché, le neuf !
Pourquoi l’État nous offrent-ils un tel avantage ? En plus je pense que c’est important de payer de l’impôts !
Effectivement, si l’État permet aux investisseurs de réduire leurs impôts, c’est qu’il y trouve aussi son intérêt.
Tout d’abord si le dispositif a été mis en place, c’est pour résorber la crise du logement et promouvoir la défense de l’environnement à travers de nouvelles exigences de basse consommation énergétique tout en relançant l’emploi. Parallèlement, l’État récupère votre impôt sur le revenu via une autre source d’impôt, la TVA, qui représente 20% du prix du logement.
Donc vous payez un impôt mais d’une manière différente.
Seulement, au lieu de donner ces derniers directement à Bercy, vous allez les capitaliser en vous créant du patrimoine.
Tout d’abord si le dispositif a été mis en place, c’est pour résorber la crise du logement et promouvoir la défense de l’environnement à travers de nouvelles exigences de basse consommation énergétique tout en relançant l’emploi. Parallèlement, l’État récupère votre impôt sur le revenu via une autre source d’impôt, la TVA, qui représente 20% du prix du logement.
Donc vous payez un impôt mais d’une manière différente.
Seulement, au lieu de donner ces derniers directement à Bercy, vous allez les capitaliser en vous créant du patrimoine.
Sur le papier, c’est super, mais si je ne perçois pas de loyers, tout est compromis ?
Effectivement, la perception des loyers est un élément que tout investisseur appréhende. Dispositif Pinel ou investissement classique, ce facteur relate du locatif immobilier en général. Il faut alors se poser 2 questions.
Pourquoi n’aurais-je pas de locataire ?
Cette première question est effectivement la plus importante. C’est pour cette raison qu’il faut aujourd’hui sélectionner un bien dans un tissu économique favorable, à savoir, dans une agglomération où il y a un bassin d’emplois et par conséquent où il y a de la demande de logement à proximité. Il faut bien regarder la différence entre l’offre et la demande. Et c’est tout l’intérêt de faire appel à nos conseils !
Et si mon locataire ne paye pas ?
Nous sommes bien d’accord, le risque 0 n’existe pas. C’est pourquoi aujourd’hui, nous proposons à nos clients de se munir contre ce risque en optant pour des assurances contre les loyers impayés pour pérenniser l’investissement et d’éviter un disfonctionnement dans l’opération.
Pourquoi n’aurais-je pas de locataire ?
Cette première question est effectivement la plus importante. C’est pour cette raison qu’il faut aujourd’hui sélectionner un bien dans un tissu économique favorable, à savoir, dans une agglomération où il y a un bassin d’emplois et par conséquent où il y a de la demande de logement à proximité. Il faut bien regarder la différence entre l’offre et la demande. Et c’est tout l’intérêt de faire appel à nos conseils !
Et si mon locataire ne paye pas ?
Nous sommes bien d’accord, le risque 0 n’existe pas. C’est pourquoi aujourd’hui, nous proposons à nos clients de se munir contre ce risque en optant pour des assurances contre les loyers impayés pour pérenniser l’investissement et d’éviter un disfonctionnement dans l’opération.
Dans une dizaine d’années, tous les autres investisseurs voudront revendre en même temps que nous ?
Il est vrai qu’aujourd’hui beaucoup d’investisseurs auront la possibilité de revendre dans 6, 9 ou 12 ans.
C’est pourquoi, la sélection du programme et du bien en particulier est déterminante dans un investissement.
Il faut bien évidemment sortir du côté affectif ; se persuader qu’il faut investir juste à coter de chez soi ou et s’y projeter en tant que future résidence principale peut être une erreur d’appréciation.
C’est pourquoi nous conseillons de sélectionner des biens qui se trouvent dans des programmes à taille humaine avec une mixité entre investissements locatifs et résidences principales.
Il faut également sélectionner un emplacement qui n’est pas trop concurrencé par d’autres programmes juste à côté et se projeter dans une dizaine d’années sur les facteurs logiques de revalorisation de l’opération et de l’environnement.
C’est pourquoi, la sélection du programme et du bien en particulier est déterminante dans un investissement.
Il faut bien évidemment sortir du côté affectif ; se persuader qu’il faut investir juste à coter de chez soi ou et s’y projeter en tant que future résidence principale peut être une erreur d’appréciation.
C’est pourquoi nous conseillons de sélectionner des biens qui se trouvent dans des programmes à taille humaine avec une mixité entre investissements locatifs et résidences principales.
Il faut également sélectionner un emplacement qui n’est pas trop concurrencé par d’autres programmes juste à côté et se projeter dans une dizaine d’années sur les facteurs logiques de revalorisation de l’opération et de l’environnement.
Vous souhaitez en savoir plus, vous avez d’autres questions ? N’hésitez pas à nous contacter.
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